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突然、持ち家の「立ち退き」を迫られたら…

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道路拡張や再開発などによって、突然立ち退きを要求されたらどのように対応すればよいのでしょうか。再開発後に新居を用意してもらえる場合もありますが、通常は立ち退き料と引き換えに引越すケースがほとんどです。

本記事では、持ち家に対する立ち退き料の相場や、立ち退き料で損をしないためのコツを紹介していきます。

 

持ち家の立ち退き料の相場

もし、いきなり立ち退きを迫れらたら、誰だって不安になりますよね。まずは、立ち退き料の相場や算出方法など、立ち退き料の基本的な知識を押さえていきましょう。

 

◎立ち退き料とは?

立ち退き料とは、公共事業や私的な開発計画により、土地や建物を手放さなければならなくなった場合に、移転やそれに伴う損失の補償として受け取る金銭のことです。

立ち退き料は、単に持ち家を引き払う補償だけではありません。住み慣れた住環境を失うことに対する精神的な損失、新たな場所における生活の再建といった要素を考慮した慰謝料の側面も含んでいます。

ただし、借地契約解除における立ち退きの場合、相手が個人なので補償額には注意が必要です。提示された金額が適正とは限らないため、弁護士へ相談するなど、慎重な対応が必要になるでしょう。

 

◎立ち退き料の相場と内訳

立ち退きは、大きく「土地区画整理・都市計画道路」といった公的なものと、借地契約解約のような私的なケースに分けられます。

土地区画整理・都市計画道路を起因とする立ち退き料

行政主導の公的な計画で発生する立ち退き料の相場は、不動産の資産価値によって大きく変動します。ただ、現在の持ち家を新しく建て直した場合の価格(建物再建築価格)が基準になるため、持ち家の資産価値よりも高い補償を受けられると考えてよいでしょう。

 

【土地区画整理・都市計画道路による立ち退き料の内訳】

●建物再建築価格(新たに建てた場合にかかる建築費用)

●解体費用(100~120万円):木造30坪2階建

●移転費用(20~30万円)

●仮住まい費用(70~80万円)

●移転に対する精神的苦痛に対する補償

新しい家の建築費用はもちろん、持ち家の解体費用や引越代、仮住まい費用なども支払われます。金銭はケースバイケースですが、前述の通り、立ち退きによる精神的ストレスに対する慰謝料的な補償も加算されるはずです。

なお、土地に関しては換地といって同程度の資産価値を持つ土地をその他に用意してもらうケースが多いです。この場合は、当然土地に対する金銭的な補償はありません。

 

【借地契約解除による立ち退き料】

補償内容に関しては、基本的に公的な立ち退きと同じです。換地という概念はないので、土地に対する補償金も支払われます。ただし、借地契約解除は立ち退き料を支払う側も個人なので、提示された立ち退き料が相場から著しく乖離しているケースも珍しくありません。

引越代や仮住まい費用はなんとなく相場が分かりますが、建物再建築価格や解体費用になると、安い金額を提示されても気付かない可能性が高いです。そもそも、借地権では借主の権利が圧倒的に強く、正当な事由なしに立ち退きは要求できません。

立ち退きの正当性も含めて、借地契約解除の場合は、弁護士のような専門家に相談することをおすすめします。

 

◎立ち退き料の算出方法

公的な立ち退き料は建物の構造や築年数を考慮して、自治体が独自に計算します。解体費用・移転費用・仮住まい費用については、ごく一般的な相場価格が基準です。

新居については、現在の持ち家を今の相場で建てた場合にかかる費用が基準価格となります。資材価格や設備機器のグレードが上がっている分、当時の購入価格よりも高い補償を受けられる可能性が高いです。

また、借地契約解除の場合は貸主に借地権を売却するという考え方のもと、借地権価格による保証がよく採用されています。借地権価格は「土地の評価額×借地権割合」で算出可能です。土地の評価額は、路線価を基準にすることが多く、路線価図に借地権割合が表記されています。

ただし、借地に自宅を建てて住んでいるケースでは、立ち退きによる不利益があまりにも大きすぎるでしょう。そのため、借主は貸主に対して、持ち家の買い取りを要求できると定められています。

 

持ち家で立ち退き料が貰えるケース

必ず立ち退き料が貰えるのかどうか、初めて立ち退きを要求された人は、非常に不安を感じているはずです。そこで、土地区画整理事業・都市計画道路・借地契約解除の3パターンごとに、立ち退き料が貰える条件について解説していきます。

 

◎土地区画整地事業による立ち退き

土地区画整理事業は、都市の計画的な発展や公共の利益のために実施される事業の総称です。区画内の道路や公園・下水道などを整備し、利便性のよい街づくりのために、該当する土地の住民は土地を明け渡さなければなりません。

公的な計画なので、基本的に立ち退きの拒否はできないと考えてください。その代わり、新居建築にかかる費用や引越し費用といった立ち退き料が支払われます。

ただし、土地については、区画整理後に新しく区画された土地へ戻ってくることも可能です。別の場所に引越す場合は、代替地(換地)もしくは、現在の土地と同程度の金銭補償が受けられます。

 

◎都市計画道路による立ち退き

都市計画道路とは、都市部の交通を円滑にするために道路拡張または新設される大型の幹線道路のことです。都市計画法に基づく大規模な再開発工事になるため、すべての都市計画道路がすぐに着工するわけではありません。

中には着工まで何十年もかかるケースもあり、都市計画道路の予定地であっても、通常通り売買されています。こういった土地(住宅も含む)の都市計画道路工事が決定すると、当然ですが、立ち退きを要求されます。

その場合は、土地区画整理事業と同様に、立ち退き料で解決することになるでしょう。ただし、土地区画整理事業とは違い、元の土地は道路になってしまいます。そのため、換地として元の土地付近に戻ってくる選択肢はありません。

 

◎借地契約解除による立ち退き

借りた土地に自宅を建てる場合、土地の持ち主と借主の間で、借地契約を締結します。ごく一般的な借地契約期間は30年です。ただし、30年経過しても持ち家が建っていれば、借地契約はほぼ自動的に更新されます。

建て替えが必要になり地主が拒否しても、裁判をすれば建て替えは認められるのが一般的です。つまり、借地契約において、借主の権利は非常に強力に保護されているわけです。そうなると、正当な事由があると認められない限り、そもそも解除はできません。

もちろん、地主の土地を使用する必要性と借主の必要性を比較して地主が土地を使用する必然性の方が高いと判断されれば、借地権の解除が認められます。

しかし、「将来子どもに継がせたいから」「売却してお金が欲しいから」といった程度の理由だと、まず正当事由としては認められないでしょう。

また、契約解除できたとしても、現在持ち家のある人に出て行ってもらうわけですから、当然立ち退き料が発生します。立ち退き料の金額については、前述の通り、借地権価格がひとつの基準になるでしょう。もちろん、建物を失う分の補償(通常買い取り)も発生します。

 

分譲マンションでも立ち退き料は貰える?

ここまで持ち家の立ち退きについて解説してきました。しかし、分譲マンションであっても、建物の老朽化などにより、立ち退きを迫られるケースが考えられます。分譲マンションも持ち家同様に立ち退き料が貰えるのか、確認していきましょう。

 

◎建て替えの場合は貰えない

残念ながら、マンション建て替えの場合、立ち退き料は貰えません。マンションの老朽化による建て替えが決定すると、建て替えに参加するかどうか回答を求められます。その際、建て替えに賛同し、相応の費用負担をすれば、建て替え後に再入居が可能です。

しかし、建て替えに参加しない場合は、管理組合から売渡請求権を行使されます。そうなると、強制的に持分を時価で売り渡さなければなりません。立ち退き料は発生しないので、持分売却分と修繕積立金を精算したお金で、新しい住まいを探すことになります。

 

◎再開発の場合の対応方法

再開発で新しいマンションが建築される場合は、大きく2つの対応方法があります。

権利交換をする

権利交換とは、マンションの区分所有権を放棄する代わりに、再開発後のマンションに新しい部屋をもらえる権利です。立地条件に不満がなければ、立ち退くよりも権利交換をおすすめします。煩わしい手続きなしで、新築のマンションに住み替えが出来るからです。

都市計画法では「新しい部屋の価格と以前所有していたマンションとの価格に著しい差額が生じないようにすること」と定められています。とはいえ、必ずしも前物件と同程度の部屋が提供されるとは限りません。

もし、新しい部屋の資産価値が明らかに前よりも劣っていると感じたら、弁護士に依頼して正確な資産価値を調べてもらいましょう。弁護士を通じて交渉してもらえば、適正なグレードの部屋に交換してもらえるはずです。

「再開発をきっかけに別の場所に引越したい」というなら、立ち退き料を受け取り、区分所有権を譲り渡しましょう。ポイントは立ち退き料の金額です。売却前のマンションと同等の物件に引越せる金額が基準になります。しかし、算出方法に法的な決まりはないため、実際の市場価格とかけ離れた金額を提示されるケースも少なくありません。

問題は、建築や不動産知識の乏しい一般人には、提示金額が適正かどうかを判断できないことです。正式に了承してしまえば基本的に金額の交渉はできないので、契約前に弁護士に相談してみることを強くおすすめします。

 

立ち退き料を多くもらう交渉のコツ

ここまで何回もお伝えしているように、立ち退き料の算出用方法に厳密な決まりはありません。そのため、こちらの対応次第で立ち退き料をアップさせることも十分可能です。最後に、立ち退き料を多くもらうコツを3点ご紹介します。

 

◎市場価格をチェックしておく

立ち退き料の交渉において、市場価格のチェックは非常に重要です。というのも、国や県、あるいは貸主が、市場価格の平均値を提示してくるとは限りません。予算もあるし、できるだけ支出を抑えたいという意図のもと、平均レンジの最低額を提示してくるとは限りません。

予算もあるし、できるだけ支出を抑えたいという意図のもと、平均レンジの最低額を提示してくる場合がよく見受けられます。そこで、売買相場の平均額を把握していれば「それでは安すぎるので相場価格に基づいた金額の提示をお願いします」といった交渉が可能です。

もちろん、正確な市場価格を自力で調べるのは正直かなり難しいでしょう。交渉のカードとして使用することを考慮するなら、やはり不動産鑑定士に正式な鑑定を依頼するのが一番です。

 

◎借主の正当性をできるだけ多く提示する

借地契約解除の場合、借主がその土地に住み続ける正当性をできるだけ多く提示しましょう。前述の通り、借地権の解除には、地主と借主の正当性が比較されます。そのため、住み続ける正当な理由を提示すればするだけ、立ち退きの確立を下げられるわけです。

立ち退きを許容する場合でも、借主の正当性を強調しておけば、立ち退き料の増額が期待できます。具体的には以下のようなアクションを起こしてください。

 

契約内容に違反のないこと、契約を厳守してきた実績を強調

持ち家に対する修繕履歴や維持管理費用、リフォーム代金の明細を準備

立ち退きで生じる不利益をまとめる(人間関係の喪失、病気による移動の負担など)

過去の判例などをチェック(弁護士に依頼、後述)

 

◎弁護士に交渉を依頼する

立ち退き料をアップさせたいなら、弁護士に交渉を依頼しましょう。依頼費用はかかりますが、依頼費用以上の増額分をもたらしてくれる可能性は非常に高いです。さらに、弁護士に依頼すれば、煩わしく精神的に負担の大きい交渉事をする必要がなくなります。

まず、弁護士が交渉を代行するとなれば、相手も無茶な金額を提示してきません。弁護士は過去の判例などにも精通しているため、相場から大きく乖離した金額を提示しても相手にされないと相手も理解しているからです。

また、条件がうまくまとまらないときでも、弁護士ならギリギリのラインを狙って粘り強い交渉ができます。場数を経験している行政側と素人が1対1で交渉をしたら、おそらく精神的に参ってしまうでしょう。

もちろん、依頼するなら、立ち退き関連の交渉を得意とする弁護士を選ばなくてはいけません。ホームページで立ち退き交渉の実績が豊富化どうか、契約前にしっかり確認してください。

 

まとめ

ほとんどの人は、これまでに立ち退きを要求された経験などないでしょう。対して相手は、おそらくこれまでに何度も立ち退きを交渉してくる人ばかりです。そういう不利な状況下で、なにも準備せずに交渉したら、大きく損をしてしまいかねません。

今回の内容を参考に、しっかりと準備をしてください。正式な交渉の前には、弁護士への相談を強くおすすめします。

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