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セットバックする私道や費用はどうする？
カテゴリー：スタッフブログ
土地を探している時に見掛ける「セットバック有」といった表記。
よく分からないまま放置している方も意外と多かったりします。
実は不動産屋や仲介会社から簡単に説明されただけで済ませてしまうと
予算オーバーや近隣トラブルの原因になってしまうこともあります。
本記事ではセットバックの内容・条件をはじめ、所有権や固定資産税などについて
わかりやすく解説していきたいと思います。
土地の購入を検討しているものの、その土地がセットバック有表記で
悩まれている方など是非参考になさってみてください。
■そもそもセットバックとは？
建築用語の「セットバック」とは、道路を広くするために敷地を後退させることを意味します。
というのも、法律によって家の敷地は幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接すること(接道義務)が定められており
幅が4ｍ未満の道路に接している敷地は後退させて幅4ｍを確保しなければなりません。
この決まりが規定されたのは1950年なので、それ以前に整備された道や土地については
基準を満たしていないものが数多く存在します。
そんな道や土地に関しては特例としてそのまま使用することが認められていますが
"建物を建て替えるとなった際には敷地を後退することを約束してください"これがセットバックです。
建築基準法第42条2項で規定されていることから
専門用語では「2項道路」「みなし道路」などと呼ばれています。
◎セットバックは消防や日当たり・風通しの観点から法律で決められている
セットバックは火災の時に消防車が通れる道幅にしたり
日当たりや風通しを良くしたりする意味合いから決められました。
中には自分の土地を後退させて狭くすることに納得いかないという方もいらっしゃいますが
長い目で見れば住民たちの為になる決まりといえます。
また、住民が協力してセットバックすることで最適な道路・土地環境が整えられます。
環境整備された土地は資産価値も上がりますので
もし土地や建物を売却することになったとき恩恵を受けられる可能性が高くなります。
◎セットバックでは門扉やフェンス・塀の設置がNG
セットバックした土地は、消防の観点から消防車が通行できることが求められるので
通行の邪魔になるような門扉やフェンス・塀などの設置は出来ません。
道路としての利用が主な目的となりますので、それ以外の利用は基本的にはできない決まりです。
◎セットバックでは所有権でなく利用権を制限
セットバックした部分は道路としての利用に制限されますが、そのまま手続きをしなければ
所有権は土地の所有者のままになります。
つまり、所有権自体は法的な制限を受けず、利用権のみ制限を受けることになるのが特徴です。
■セットバックが必要な土地の条件
①道路の中心から2ｍ以上
建築基準法で認められる道路は幅4ｍ以上であることが必要なので
幅4ｍ未満の道路はその中心から2ｍずつ後退する必要があります。
道路の形状が複雑な場合は単純に中心から2ｍではなく、接道する住民同士で話し合いをするケースも多いようです。
②がけ・川から4ｍ以上
道路を挟んで反対側ががけや川の場合は反対側に道を広げられないので
道路の中心から2ｍではなく、反対側のがけ・川から4ｍ以上後退する必要があります。
つまり道幅が3ｍ50㎝しかない場合は50㎝セットバックしなければいけません。
◎セットバックした部分は私有地か寄付・買取してもらうことに
セットバックした部分の土地は、そのまま私有地として所有するか
地方自治体へ寄付または買い取りをしてもらうことになります。
地方自治体へ寄付する場合は役所へ行って権利を譲渡する書類の申請などを行う必要がありますが
基本的には役所が代行して各手続きをしてくれる場合が多いです。
また、買い取りについては地方自治体ごとの差が大きく、買い取り自体していないケースや
あくまでも寄付として受け取り、助成金「1㎡当たり〇〇万円」といった形で支払われるケースが多いようです。
セットバック後の取り扱いに困っていらっしゃる方は役所の建築指導課などに相談してみましょう。
◎セットバックした部分は固定資産税の非課税対象に
セットバックした部分は道路として所有者以外に不特定多数の方が使うことになるため
所有者としての資産価値はなくなり、固定資産税の非課税対象となる場合が多いです。
ただし、非課税の申請をしなければいけませんので
そのまま高い固定資産税を払い続けないよう、早めに役所へ相談しましょう。
ただし、私有地で所有者のみが利用する状況の場合は非課税にならない可能性もあります。
■セットバック物件を検討するときの注意点
狭小地では建ぺい率ギリギリで土地いっぱいに家を建てることが多いので
セットバックによって間取りに制限を受ける可能性が高くなります。
セットバック部分を明記していない図面上では実現できた間取りでも
実際にはできないこともあるので注意してください。
■セットバックしても有益な物件はたくさんある
セットバックが必要な土地だからといって、それだけで建築不可であったり損するわけではありません。
むしろ狭小地などでは不動産価値が高騰しやすいので土地価格が抑えられて損することもあります。
また、セットバック部分を差し引いても充分に価値のある土地がほとんどなので
冷静に土地の条件を見て判断してみてください。
