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敷地にはルールがいっぱい！知っておきたい基本ルール
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これから住宅を建てる人にとっては勉強しなければならないことがたくさんあります。
その中でも頭を悩ませるのが敷地についてのルールです。
土地を購入しても好きな大きさ、好きな形の家を建てられるわけではありません。
建築基準法という法の下、細かな制限や決まりがあり、様々な規則を守る必要があるのです。
そもそも敷地(宅地)とは現に建物が建っている土地のことを指します。
含まれるのは建築部分や門、アプローチ、庭などです。
土地を購入しても法律という見えないルールがあるため、
まずはその点について理解しなければなりません。
とはいっても、不動産業者を絡めて土地探しをするのであれば
どういった目的でどんな建物を建てたいのか伝えることで
その土地にかけられた制限や決まりなどは教えてくれるのでさほど心配は要りません。
では、この建築基準法というのはどんなもので、なぜ存在しているのでしょうか？
まず、建築基準法というのは、国民の財産や命を守るために
建物や敷地、設備や用途、構造などについて一定のルールを定めたものです。
■敷地と建築確認
家を建てるために土地を購入すると、家を建ててよいかどうか「建築確認」を得る必要があります。
建築確認は敷地や建物に関して、法律に反していないかを確認するものです。
まず、建物を建てるにあたって用途地域がどの分類かを知ることが必要です。
この用途地域というのは、どれに分類されるかによって建てられる家の広さや高さが変わってきます。
一般向けに販売されていて皆さんが目にする物件情報の中にはあまり登場してこないかもしれませんが、
「工業専用地域」だった場合には家を建てること自体が禁止されています。
そしてこれは物件情報を見ていて目にしたことがある方もいらっしゃるかもしれませんが
接道義務を満たしているか、という点についても非常に重要です。
全ての住宅は幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接している必要があるというものです。
これは何度か過去の記事でも触れてきましたが
災害が起こった際に緊急車両がスムーズに救助活動できるようにするためのルールで
中には幅員4ｍ以下の道路も存在しています。
これは、現在の建築基準法が制定される前の道路で二項道路と呼ばれています。
現在の基準を満たすために建物を壊すことは手間と時間が掛かるので、
もし今ある建物を取り壊して建て直す場合は、現在の基準を満たすように
建て直してくださいねと特別に認められている道路です。
古家付きの土地などを購入して建て替えを検討している方は
今ある建物と同じ大きさの家が建てられるとは限りませんので注意が必要です。
さらに、道路には「公道」と「私道」があり、私道が隣接している場合には
水道管の下水道の工事などをする場合には私道の持ち主に確認を取る必要があります。
万が一工事を許可してくれなかった場合、家の建築が出来なくなってしまうので
是非内覧に行く際は近隣の方の情報もお聞きしておくと後で面倒なことにならず済みます（笑）
■敷地と建物の広さ
これもネットやチラシなどで見掛けたことがある方が大半だと思いますが
建てられる家の広さや大きさも建ぺい率と容積率によって定められています。
■建物の高さ
これは知らない方も多いかもしれませんが、
二階建て住宅が好きだから・費用に余裕があるから三階建て、ではありません。
多少の陽当たりの差はあれど、隣の家は一日中日が差し込むのに
自分の家は一日中光が差し込まないというのは困りますよね？
不公平感を解消させるため設けられているのが日影規制というものです。
この日影規制により、建てられる建物の高さも決まっています。
■敷地とマンション
さて、戸建の話ばかりしてしまいましたが、マンションにも決まりがあります。
基本的には共同生活になるのでマンションは敷地というよりかは建物の使用に際して規則があります。
専有部分は自分の持ち物となりますが、バルコニーや共用廊下などは共有部分のため、
合意の上でその居住者が使っていいとされているだけで消防法などの兼ね合いから
勝手に物置きを置いたり、室外機などを置いておくことは出来ません。
また、玄関ドアも部屋に面している側は専有部分扱いなので塗り替えなどは可能ですが
外に面している部分については塗り替えは出来ませんし、取り替えたりもできません。
目に見えない・知らないだけで土地には様々な法律が絡んでいます。
よく理解せずに購入してしまったり建築してしまうと後から後悔しますので
トラブルを防ぐためにも最低限の知識は持っておくと安心です♪
