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住みながらの家売却！
カテゴリー：スタッフブログ
「子供が巣立ってこんなに広い家は要らない」「相続したが早めに処分したい」
家を売却する理由は人それぞれですが、次の住み替え先が決まっていなくても家の売却を進めることが可能です。
今回は、住みながら売却するメリットや注意点をはじめ、実際の売却の流れやコツをご紹介します。
ポイントを押さえて、後悔のない売却をしましょう。
■住みながらでも売却はできる！
自宅を売却する際、空き家にしてから売る方法のほかに、
住みながら売る方法があることを知っていますか？
一般的には空き家にしてから売る方が印象がよく売れやすいと言われていますが、住みながら売却することも可能です。
実際に、中古の一軒家やマンションには居住中の状態で売りに出されている物件も多くあります。
今の住宅から引越したいと思ってはいるものの、住み替え先が決まっていない
急に今の住宅を出ていくことが決まったものの、金銭的に仮住まいに払える費用がないなど
先に売却活動を進めておきたいという人におすすめの方法です♪
■住みながらの売却とは？
住みながらの売却とは、具体的にどういった方法なのでしょうか？
◎売却先行の住み替え
住みながらの売却は、旧居を売却してから新居を購入する方法であるため、
「売却先行の住み替え」ということになります。
逆に、新居を購入して引越しを済ませ、旧居を空き家にしてから売却するのは
「購入先行の住み替え」といいます。
売却先行の住み替えのメリットは、購入先行の住み替えに比べて資金計画が立てやすい点でしょう。
旧居の住宅ローンが残っている場合は売却益で残債を一括返済したり
住宅ローンを完済していても新居の購入資金に使用できます。
また、いつまでに売却しなければいけないという期日がないため、売り急ぐ必要がありません。
そのため、売却期限が迫ったことによる焦りから不本意な値下げをしてしまうことを回避できます。
内覧時に実際の暮らしの様子が伝えやすいという点もメリットとして挙げられます。
空き家に比べると実際の家具の置き方や部屋の使い方をイメージしやすいですよね。
購入希望者と売主が直接話す機会もあるため、そこで物件や近隣の魅力を伝えられれば
買ってもらえる可能性が上がるでしょう。
ただし、あまりにも生活感が出過ぎていると購入希望者の購入意欲にも影響してしまうので注意してください。
現在進行形で住んでいるとはいえ、内覧時にはしっかりと整理整頓、掃除をして
購入希望者によい印象を与えられるようにしましょう。
モデルルームの室内をイメージするとよいですね。
また、いつ内覧の予約が入るか分からないため、売却期間中は常にきれいな状態を意識する必要があります。
予約についても、内覧がスムーズに行われないと売却の機会損失に繋がってしまうため
できるだけ柔軟に対応できるようにしましょう。
そして、無事に売却できたとしても、引越日までに新居を見つけられないと
一時的に仮住まいに住む必要が出てきます。
仮住まいに住むとなれば、家賃のほかに敷金礼金、引越し代などの費用が必要です。
また、仮住まいでの生活が長引くほど家賃の負担も大きくなっていきます。
もし仮住まいに荷物が入りきらない場合は、トランクルームや
レンタル収納スペースなどを借りなければならなくなるでしょう。
住宅ローンの残債が多い人は、売却先行の住み替えのほうが向いています。
ローンの残債が多いと、新居購入の際に新たな住宅ローンを組むことが難しくなります。
売却先行なら売却益で一括返済することも可能でしょう。
また、期間に余裕があり、売却を急いでいない人にも売却先行はオススメです。
期間に縛られず、自分の納得いく価格がつくまで売却先を探すことができるため、
希望価格通りに家を売却できる可能性がたかくなります。
家具等のインテリアに凝っていて部屋がオシャレという人も
内覧の際によい印象を与えられるため、売却先行が向いているといえます。
■住みながら売却する手順
売却先行の住み替えのメリットや注意点について説明してきましたが
実際にはどのような流れで家の売却を行えばよいのでしょうか。
①査定依頼をする
売却を検討し始めたら最初に不動産会社に査定依頼をします。
査定を依頼する際は何社かに依頼して査定額を比較するとよいでしょう。
不動産会社に直接出向いたり電話を掛けるのは気が引けるという方でしたら
不動産一括査定サイトなどから依頼手続きをすると
手間と時間をかけずに査定額の比較ができます。
②媒介契約を結ぶ
査定してもらった不動産会社の中から不動産売却の仲介を依頼する会社を選び、媒介契約を結びます。
「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と3種類の媒介契約がありますが
それぞれに異なるメリットがあるため、自分に合った契約を結びましょう。
③売却活動を始める
不動産会社と媒介契約を結んだら売却活動を始めましょう。
物件情報に関する広告の掲載は基本的に不動産会社が行います。
購入希望者が現れると内覧が行われるため、売主はいつ内覧の予約が来てもいいように
家をきれいにしておく必要があります。
また、売買契約の際に必要な書類も内覧日までに準備しておきましょう。
売却の目処が立ったら、その時点で新居を探し始めることをおすすめします。
売り出した家の売買契約を結んでからすぐに新居の売買契約を結べるとタイミングとしては理想的でしょう。
新居を早めに見つけておけば仮住まいや引越しにかかるコストを抑えられますよ。
④売買契約を結ぶ
無事に買主が見つかったら、売買契約を結びます。
不動産会社の担当者が買主に対して重要事項について説明をし、
売主と買主の双方が同意したら売買契約書の記名押印をします。
この際に、印鑑証明書が必要です。
不動産の売買契約書とは、取引の対象となる不動産を
契約書に記載されている金額をもって買主が購入することを規定しているものです。
金額のほかには、不動産の所在や面積、支払い方法や支払い時期、
売主と買主の義務、契約解除に関する条項等が記載されています。
⑤仮住まいまたは新居へ引越し
売買契約を結んだら売主は新居に引越しをします。
この時点で新居が見つかっていない場合は、一時的に仮住まいに引越しをする必要があります。
仮住まいには状況に合わせて賃貸住宅やウィークリー、マンスリーなどの
短期賃貸マンションを利用するとよいでしょう。
賃貸住宅は物件の選択肢の多さがメリットですが、
基本的には2年単位の契約であり、初期費用が高額になってしまう点に注意しましょう。
新居探しが長引いて仮住まいが長期間になりそうば場合に検討するとよいですね。
ウィークリーやマンスリーなどの短期賃貸マンションは
初期費用が契約手数料のみで済み、退去手続きがしやすいのがメリットです。
しかし、間取りが大きい物件は少ないので、家族の人数が多い場合は狭く感じるかもしれません。
また、基本的に家具家電が備え付けとなっているため、自分が持っている家具家電を置くスペースがなく、
トランクルームやレンタル収納スペースなどを別で借りる必要もあります。
⑥引渡しをする
新居に入居したら、売却した家の引渡しを行います。
この際に、所有権移転登記や抵当権抹消も併せて行いましょう。
無事に引渡しができれば、売却は完了となります。
所有権移転登記とは、不動産の所有権が移った際に、所有権を明確にするために行う登記です。
不動産を売却し、売主から買主に所有権が移ったことを第三者に公示するために行います。
抵当権とは住宅ローンが支払えなかった際の担保として
金融機関が不動産にかける権利のことです。
抵当権は住宅ローンの支払いを終えても自然に消滅しないため、
支払いが完了したら抹消手続きを行う必要があります。
■売却を成功させる5つのポイント
住みながらの売却をする際の手順について説明しましたが売却を成功させるにはいくつかのコツがあります。
ここでは特に重要な5つのポイントについて解説します。
◎スケジュールを空ける
買い手を見つける可能性を高めるには、とにかく多くの購入希望者に内覧してもらうことが重要です。
購入希望者のほとんどは平日に仕事をしているため、内覧は土日に集中します。
そのため、より多くの内覧に対応できるように売却期間中の土日はなるべくスケジュールを空けておきましょう。
また、多くの購入者は日当たりの良さを気にするので日中の時間帯でスケジュールを調整できるとよりよいです。
購入希望者は基本的に複数の物件を比較検討しています。
そのため、どれだけ内覧でよい印象を与えられたとしてもほかの物件に購入を決めてしまうこともあります。
内覧対応の質を上げることも大事ですが、とにかく内覧数を増やすように意識することが
売却への近道といえるでしょう。
◎掃除・片付けを行う
内覧者に過度な生活感を覚えさせないように部屋の整理整頓や掃除をしっかりと行いましょう。
水回りは特に入念に掃除をし、場合によっては専門の業者にハウスクリーニングを依頼しましょう。
また、少しでも部屋を広く見せるために、不用品は早めに処分しておくとよいでしょう。
どうしても処分が難しい場合は、段ボールに入れたりトランクルームに保管しておいたりするだけでも
大きく印象が変わるものです。
マンションの場合、エントランスや廊下などの共用部分は見落としがちですので注意してください。
内覧で最初に目に入るのがエントランスや廊下です。
第一印象をよくするためにも事前に掃除やフローリング磨きなどをしておくとよいでしょう。
◎換気にも注意
内覧時に生活臭が残っていると悪印象に繋がります。
自分では気付かなくても、初めて来る人からすると気になる可能性がありますよ。
日頃から定期的に換気や消臭をするのはもちろん、内覧当日も1時間前から換気をしたり
空気清浄機を回したりすると安心です。
◎内覧しやすい場を作る
内覧時、つい売主が先頭に立って自宅の案内をしたくなりますが、
なるべく購入希望者に自由に見てもらうことをオススメします。
自由に見て回ったほうが、自分の目で確認したという納得感が強くなります。
売主は干渉し過ぎず、それでいて購入希望者の質問にはいつでも答えられるように
不動産会社の営業担当者の後ろについて回るのがよいでしょう。
また、収納扉や引き出しなどの購入希望者が無断で開けにくい所をあらかじめ開けておくのもよいです。
◎新居探しも同時に進める
売却した家の引渡しまでに、新居の引越しを完了しておくのが理想です。
そのためには、売却活動と同時に新居探しを進めることをおすすめします。
3月や9月などの引越しシーズンは引越し代が高くなりがちなため、少しでも節約したいという人は
その時期を外すように住み替えを行うとよいでしょう。
■売却後も住み続けられる方法とは？
もし、住み替えでなく、金銭的都合で自宅の売却を考えている場合、
自宅を売却した後もその家に住み続けられる「リースバック」という方法もあります。
リースバックとは、自宅を不動産会社に売却し、その後は不動産会社に賃料を払いながら住むというもので、
住宅ローンの支払い・固定資産税の負担をするのは厳しいが、今の家を手放したくないという方が
この売却方法を選択されるケースが一般的です。
注意点としては、リースバック方式の売却は通常の仲介と比べて売却価格が安くなる傾向にあります。
そして、その地域の相場よりも家賃が高くなる可能性もあるため、買主との交渉は慎重に行ってください。
また、住宅ローンの残債が売却代金を上回る場合は利用できない点にも注意しましょう。
買主となる不動産会社との契約条件によっては、将来ずっと
住み続けられるとは限らない点にも気を付けなければなりません。
その家の所有者が自分ではなくなるため、新しい所有者によって決められたルールを
守る義務が生じるという点についても気を付けなければなりません。
■不動産会社にまずは相談してみましょう
住みながら売却する方法について説明してきましたが、いかがでしたか？
売却先行の住み替えは売却した家の引渡日までに新居に引越さなければならないという注意点がありますが
売却と購入を同じ不動産会社に依頼すると時期を調整しやすいです。
売却価格が分からないことには新居探しも進めにくいので
まずは不動産会社に査定を依頼して相談してみましょう。
早めの相談と早めの新居探し！よい住み替えをするには早めの行動が大切ですよ。
