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再建築不可？セットバック？
カテゴリー：スタッフブログ
土地を探している時に見掛ける「セットバック有」という表記。
実際に弊社でもセットバック有の物件を取り扱っております。
それと同時に「再建築不可」という表記もセットになっていることも多く、
物件のお問い合わせをいただいた際に「セットバックってなんですか？」
「再建築不可というとリフォームは出来るんでしょうか？」といった質問をよくいただきます。
セットバックの内容や条件をはじめ、所有権や固定資産税などについても解説。
極端に安い土地を見つけたけどセットバックの表記がある…購入しても大丈夫？
という疑問や不安をお持ちの方はぜひ参考にしてみてください。
■セットバックとは？
建築用語の「セットバック」とは道路を広くするために敷地を後退させることを意味します。
現在の建築基準法で家の敷地は幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接することという接道義務が定められており、
この接道義務が制定される前に建てられた「幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していない家屋」は
敷地を後退させて現在の法律に適合するようにしなければいけません。
ただし、建物が建っている土地や建物の所有者に対して今すぐに
「敷地を後退させろ！」ということは現実的に不可能なので、
今ある建物を取り壊して次にこの敷地に家を新築する際には敷地を後退させてくださいね
と言われている土地について「セットバック有」の表記があります。
敷地を後退させるということは、80㎡だと知らされて購入したとしても
敷地を後退させる分があるので実際にはもう少し敷地面積が狭くなります。
セットバックとは、火災の時に消防車等の緊急車両が通れる道幅にすること、
日当たりや風通しを良くしたりする意味合いから定められた法律で
当初は自分の持つ敷地が狭くなることに不満を漏らす方も多かったそうですが
長い目で見たときに必要な措置と言えます。
また、環境整備された土地は資産価値も上がりますので
売却をするようなことになれば恩恵を受けられます。
また、セットバックが必要な道路というのは
緊急車両が通れるようにするための道路となるので
塀やフェンスなどの設置ができないという特徴があります。
住宅街の狭い道路に面した新築の住宅でフェンスや塀がなく、
カースペースや庭などになっているお家などは
もしかしたらセットバック済の敷地に建てられた住宅かもしれません。
■セットバックした部分は私有地か寄付・買取してもらうことに
セットバックした部分の土地は、そのまま私有地として所有するか
地方自治体へ寄付または買い取りをしてもらうことになります。
地方自治体へ寄付する場合は役所へ行って権利を譲渡する書類の申請などを行う必要がありますが
基本的には役所が代行して各手続きをしてくれる場合が多いです。
また、買い取りについては地方自治体ごとの差が大きく、
買い取り自体していないケースやあくまでも寄付として受け取り、
助成金「1㎡当たり〇〇万円」といった形で支払われるケースが多いようです。
セットバック後の取り扱いに困っていらっしゃる方は、
役所の建築指導課などに相談してみましょう。
また、セットバックした部分は道路として所有者以外に不特定多数の方が使うことになるため、
所有者としての資産価値はなくなり、固定資産税の非課税対象となる場合が多いです。
ただし、非課税の申請をしなければいけませんので、
そのまま高い固定資産税を払い続けないよう、早めに役所へ相談しましょう。
ただし、私有地で所有者のみが利用する状況の場合は非課税にならない可能性もあります。
いずれにせよ、早めに役所へ相談してみてください。
■セットバックに関するQ＆A
Q.セットバックした土地が未舗装のままだけどどうなる？
セットバックした土地を地方自治体に寄付したのにも関わらず
土地が未舗装のまま放置されていること自体は珍しくありません。
おそらくですが、地方自治体としてはセットバックのためだけに舗装工事をするのは割高なので
水道工事などとセットで工事したいと考えて放置されている可能性が高いです。
そういった場合は役所へ相談するか地方議員の方などに連絡すると
早めに対応してくれる場合もあるので困っている方は相談してみてください♪
Q.セットバックした土地の地下部分になら地下室は作れる？
セットバックした部分を私有地として所有している場合、
制限を受けるのは道路の部分なので地下になら居住空間を設けても問題ないのでは？
と考えられる方もいらっしゃるかもしれませんが、
地下建物も後退整備の対象となるので違反になる可能性が高いです。
どうしても！という方は相談してみることで何か変わるかもしれません。
Q.セットバックした部分が私有地なら花壇や駐車場利用できる？
セットバックとは、緊急車両が通れる環境を確保することが最大の目的となるので
何も置かずに空にした状態にしておくことが基本です。
ですが、隣家がセットバックしていない場合、損しているような気分になり、
花壇として利用したり、駐車場を作ってしまう方もいらっしゃいます(笑)
役所としても個別に注意するのは大変なので指導していない場合が多いようですが
もし指導を受けた場合は速やかに元の状態に戻さなければいけないので
その際に何らかの費用がかかったとしても誰にもその費用は請求できませんし、
時間の猶予なども与えてもらえませんので、その点だけご注意ください。
Q.セットバックした部分が私道の場合は誰が整備するの？
地方自治体によって異なりますが、セットバックした部分が私道または
所有地として所有したままの場合はご自身で工事を手配しなければ未舗装のままのケースが多いです。
地方自治体によっては工事に対して助成金制度を設けていますので、うまく利用しましょう。
基本的にはセットバック時に工事した方が安くなりますので確認してみましょう。
セットバック有の土地の購入を検討している方はご自身で費用を負担することになる可能性が高いので
費用負担があるのか、工事費はどのくらいかかるのか、助成金制度はあるかなど
事前に問い合わせておくか不動産会社に聞いてみましょう。
■最後に…
もともと狭小地にもかかわらずセットバックが必要な場合には
図面上では実現可能な間取りでも実際にはできないこともあるので注意が必要ですが、
セットバックが必要なだけで「再建築不可」と記載されていることも多いですが、
セットバックして後退した部分を差し引いてもお得な土地であることが一般的です。
ある一定の広さが欲しくてその条件を満たせないのであれば話は別ですが
セットバック有という言葉だけで購入を躊躇っているのであれば冷静に検討してみてください★.。
