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「頭金なし」と「貯金なし」は別物
カテゴリー：スタッフブログ
マイホームを購入する際、「頭金ゼロからでも家が買える」
というようなフレーズを目にしたことがある方も多いと思います。
実際に頭金なしでも全額を住宅ローンでまかなうことは可能です。
一方で、貯金なしで家を買う場合には諸費用や手付金が用意できず、
住宅ローンを組むことが難しくなるケースもあります。
よく似た言葉ですが、「頭金なし」と「貯金なし」は別物ですので
その辺をしっかりと理解して住宅ローンの審査に進むことが大切です。
今回は、貯金なしで家を買うのが難しい理由に加えて頭金なしで家を買える理由、
貯金なし・頭金なしでも家を買うための方法などをご紹介します♪
■貯金なしで家を買うのが難しい理由
マイホーム購入を考えた時に貯金なしで住宅ローンの申し込みや物件選びを行うことは
正直あまりオススメできません。
家を買うにあたっては住宅ローンの月々の返済以外にも
住宅ローンを申し込む際の初期費用が必要となることが理由です。
物件購入後の引越しの費用や固定資産税など税金の支払いの発生
あるいはリフォームが必要になるケースなどもあるため、
全くの貯金ゼロで家を買うのは難しいとされています。
◎手付金が用意できない
貯金なしで家を買うのが難しい理由の一つに「手付金」が現金で支払えないことが挙げられます。
手付金とは、不動産売買の契約が成立した際に、買い手が売り手に支払う費用を指します。
手付金の相場は物件価格の5％～10％が目安となりますが、この手付金は現金で支払うことが注意点です。
後述する諸費用は住宅ローンに組み込むことが可能ですが、手付金は自己資金を用意しなければなりません。
そのため、最低限手付金を支払えるだけの貯金が用意できなければ家の購入は難しくなります。
◎諸費用を準備できない
家を買う際に現金で支払う必要のある初期費用として、税金や手数料、
保険料を総称した「諸費用」があります。
諸費用の内訳は下記の通りです。
●仲介手数料
●登録免許税
●住宅ローンんの融資手数料
●住宅ローンの保証料
●火災保険・地震保険料
●不動産取得税
これらの諸費用も原則として現金で支払う必要がありますが
「諸費用ローン」を利用することで住宅ローンに組み込むことが可能です。
ただし、借入総額が上がるので毎月の返済負担や金利支払いが増える点に注意が必要です。
◎固定資産税や維持修繕費が払えない
マイホーム購入後のランニングコストの支払いにも、現金が必要となる点についても注意が必要です。
不動産を所有すると毎年「固定資産税」「都市計画税」などの納税義務が発生します。
納税額は物件ごとに異なりますが固定資産税は年間10～30万円
都市計画税は年間1～10万円程度が相場です。
また、マンションの場合には物件ごとに定められた「修繕積立金」「管理費」の負担も発生します。
戸建の場合にも10～15年ごとに水回りを含めた設備交換やリフォームを行うための費用を
ある程度用意しておく必要があります。
住宅ローンの返済に加えてこれらの支払いが必要になることを踏まえると
貯金なしでのマイホーム購入は厳しいと言わざるを得ません。
■頭金なしでも家が買えるケースとは？
貯金なしで家を買うのが難しいと言われる一方で「頭金なし」のマイホーム購入は
実は珍しいことではありません。
弊社でも頭金なしでマイホーム購入をされた方を何度も見てきました。
ここからは頭金なしで家を買えるケースについてご紹介。
◎フルローン・オーバーローンを組む場合
住宅ローンを組む際に物件価格の全額を借りることを「フルローン」
物件価格に加えて諸費用を含めた金額を借りることを「オーバーローン」と呼びます。
フルローンの場合は頭金なしで住宅ローンを組むことが可能で、
オーバーローンの場合は貯金なしの住宅ローン申し込みも可能です。
ただし、前述のとおり手付金に関してはオーバーローンに含めることができないという点について注意が必要です。
◎手付金を用意できる場合
マイホームの売買契約を進めるための手付金が用意出来れば
住宅ローンは頭金なしで申し込むことができます。
貯金はあるものの、教育資金や老後資金に充てたいため
頭金には使いたくないという考える人に多いケースです。
このように「貯金あり・頭金なし」のケースでは手付金が支払えるため
マイホームの売買契約を進めることが可能です。
一方で「貯金なし・頭金なし」のケースでは売買契約が進められず
マイホーム購入が難しいという違いがあります。
■マイホームを買うために用意すべき自己資金とは？
前述した通り、住宅ローンを借り入れて家を買う場合にも
現金で支払わなければならない初期費用が発生します。
ここでは、家を買うための自己資金としていくらの現金が必要かを解説します。
◎頭金の役割
頭金なしで住宅ローンを組むことは可能ですが、頭金を用意できるとローンの返済負担が減り、
金利支払いを抑えられるメリットもあります。
住宅ローンの借入額は、物件価格から頭金の額を差し引いた金額で決まります。
たとえば、5000万円の物件を頭金なしで買う場合は5000万円の借入を行いますが
1000万円の頭金を用意すれば4000万円の借入で済みます。
借入金額が少なくなれば毎月の返済額が抑えられ、元金以外の金利支払いも少なくなることから
頭金は住宅ローンの返済負担を減らす役割を持っています。
◎諸費用の目安
諸費用の相場は中古物件の場合で物件価格の6～13％、
新築物件の場合で物件価格の3～7％が目安となっています。
仮に5000万円のマイホームを新築で購入すると150～350万円の諸費用が発生する計算です。
なお、住宅ローンの融資手数料・保証料は借入金額によって金額が決まるため、
頭金を入れて借入金額を抑えることで諸費用の金額を下げることも可能です。
◎引越し費用
購入したマイホームに引越すための費用も現金で用意しておく必要があります。
家具・家電をすべて揃える場合には、100万円前後の引越し費用が発生することもあり、
貯金なしでの引越しは難しいでしょう。
マイホーム購入を機に荷物を減らしたり、複数の引越し会社から見積もりを取り寄せたりして
費用を抑える工夫も必要です。
■貯金なしで家を買うための対処方法
最後に、貯金なしでも家を買うために以下の2つの対処法についてご紹介！
●住宅取得等資金の贈与を受ける
●手付金の交渉を行う
親や祖父母からマイホーム購入資金の贈与を受けた場合
住宅性能に応じて500万円または1000万円が非課税となる制度が
「住宅取得等資金の贈与の非課税」です。
この制度を利用して非課税の資金援助を受ければ貯金なしで家を買う際の
ネックとなる手付金の支払いに充てられます。
また、贈与税には年間110万円までの非課税枠もあるため、
110万円までを上限に毎年住宅ローン返済の援助を受けることもできます。
贈与などの援助が受けられず、この方法が取れない場合、
交渉次第で減額に応じてもらえるケースがあります。
手付金は売買契約が問題なく進めば戻ってくるお金です。
そのため、金額も売り手が自由に決められるので
不動産会社に相談して手付金の交渉を行ってみるのもよいでしょう。
中には手付金を少額に設定している物件もあるため、
貯金なしでのマイホーム購入を検討している方はそういった物件を探すこともオススメします。
