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中古物件はローン申請できる？
カテゴリー：スタッフブログ
住宅を購入する際、住宅ローンを利用して月々の返済をされる方がほとんどだと思います。しかし、どんな物件でも住宅ローンを利用できるわけではありませんし、めいいっぱい35年でローンを組める方ばかりではありません。そのいい例として今回は中古物件にフォーカスしてお話ししていきたいと思います。
■中古物件は住宅ローンを利用できる？
結論からいうと、中古物件でも住宅ローンの申請は可能です。ただ、銀行によっては中古物件を含めた住宅ローンの取り扱いがなかったり、新築物件を対象とする住宅ローンに比べて制約があったりします。
そもそも住宅ローンとは住宅を取得する為に組むローンのこと。通常、住宅購入では車の購入よりも多額のお金が必要になります。そのため、現金で一括購入できるという人が少なく、住宅ローンを活用して毎月返済していく人のほうが一般的です。
住宅ローンを利用して住宅を取得することで受けられる減税制度もあってか、現金一括で購入される方は稀です。
次に、中古物件で住宅ローンを申請する際の注意点について。
◎担保価値に注意
たとえば、住宅ローン借り入れ要件に、建築年数が何年以内と決められていることがあります。なぜなら家は新築で建てた時から日を追うごとに資産価値が下がることが一般的だからです。家周辺の地価がよほど上昇しない限り、資産価値が上がる可能性は低いでしょう。
住宅ローンを融資してくれる銀行は、審査を行い、家の資産価値や借入する人の返済能力などを調べて融資を実行します。融資を実行する時は基本的に家を担保として設定し、万一返済が滞った場合は、銀行は家を売却して融資したお金を改修しなければなりません。そのため、1000万円の価値がある家に3000万円の融資をすることは考えにくいでしょう。
つまり中古物件となると、担保物件としての価値が低くなり、銀行の審査結果によっては希望融資額に達しないケースも考えられます。ただ、事前にいくらくらいの住宅ローンの融資を受けられるのか審査しておくと、予算を決めやすくなるためオススメです。
担保となる物件が決まっていなくても、頭金や年収、預貯金、他での借り入れ状況などを銀行に相談すると、大体いくらくらいまで融資可能か教えてくれます。これは、各金融機関のホームページでも簡単にシミュレーションできるため、こういったツールを使うのもよいでしょう。
◎建築基準法の基準を満たしているか
住宅ローンの審査では、建築基準法の基準を満たしているかも重要です。建築基準法は1981年に改正されています。それ以降も地震や事故などを教訓に何度も改正され、人々が安全に暮らせるような基準を示したものです。
そのため、建築基準法を守っていない家は違法建築と呼ばれ、住宅ローンの審査で不利になります。法律を遵守していない物件を担保として融資してしまうとコンプライアンス違反となり、金融機関の信頼低下につながるためです。
お得に購入できるからと築年数の古い中古物件を購入する際には注意しましょう。
■中古物件は住宅ローン減税を利用できる？
住宅ローン減税というのは、住宅ローンを利用して家を購入した人に対して、住宅ローンの金利負担を軽減する目的で作られた制度です。居住開始時期によって差がありますが、基本的には上限40万円、住宅ローン残高の1％を最大13年間、所得税から控除します。
住宅ローン減税は新築のみが対象と思っている人もいますが、実は中古物件も対象です。また、増築や省エネ・バリアフリー改修などで100万円以上の費用が費用が発生した際にも適用となります。
■中古物件のリノベーション費用は住宅ローンに含まれる？
中古物件のリノベーションに関しては、住宅ローンに含める方法と、リフォームローンを活用する方法があり、住宅ローンに含める方法は、リフォーム一体型住宅ローンと呼ばれています。ここでは、リフォーム一体型住宅ローンや住宅ローンとリフォームローンを別々に組むメリットやデメリットについて見ていきましょう。
◎リフォーム一体型住宅ローンの場合
リフォーム一体型住宅ローンは一般的に審査が厳しく、借入までに時間がかかる可能性が高いです。しかしその分、融資額が多くなり、金利も低い傾向にあります。返済期間を長めに設定することも可能です。
ただ、リフォーム一体型住宅ローンの申請には、住宅購入とリノベーションを同じタイミングで行うことを証明する必要があるため、リノベーションの工事請負契約書などが必要になるでしょう。
フルリノベーションを検討している人や、完成イメージがしっかりできている人に向いている方法といえます。
◎住宅ローンとリフォームローンを別々に組む場合
リフォーム一体型住宅ローンの審査に落ちたからといって、すぐに諦めなくても大丈夫です。住宅ローンとリフォームローンを別々に組む方法があります。リフォームローンは一般的に担保が不要で、借入までの時間が住宅ローンよりもかからないことが特徴です。
その反面、融資額が少なく、返済期間が短い傾向にあります。また、金利も住宅ローンに比べると高いでしょう。住宅ローンとリフォームローンを同時に返済していかなければならない可能性があるため、共働き世帯やリノベーションについてゆっくり考えてから工事に取り掛かりたい方に向いている方法といえます。
■中古物件の購入はお得な反面、専門的な知識も必要
中古物件の購入における住宅ローンの組み方はさまざまです。今回紹介した方法以外にも、頭金なしのフルローンを組んで、使う予定だった頭金などの資金でリノベーションを行うのもひとつの手でしょう。
どのようなローンの組み方が自分にとって利益が大きいのかを計算するには、専門家への相談が必須です。
中古住宅の購入＋リノベーションというプランでの住宅購入実績も当社では多数ございます。お気軽にご相談ください。
