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不動産の売却と購入を同時に行ったときにかかる税金についてお伝えします！
カテゴリー：お役立ち情報
今住んでいる家から新しい家に住み替える時、元々住んでいた家の売却と、新しく住むための家を購入しなければいけません。
その際、不動産の売却にも、不動産の購入にも税金が発生するため、2つの手続きを同時に進めていく必要があります。
今回は、不動産の売却と購入を同時にした場合に発生する税金と、その税額を抑えるためのポイントについてご紹介します。
必要な税金を納めていないと、後々トラブルに巻き込まれてしまうかもしれないので、どんな税金を支払う必要があるのか、この記事できちんと確認しましょう。
□住み替え時の不動産売却にかかる税金
まずは、もともと住んでいた家を売却する際にかかる税金について見ていきましょう。
不動産売却時には、「印紙税」「登録免許税（抵当権抹消登記）」「譲渡所得税」の3つの税金がかかります。
それぞれについて詳しく確認してみましょう。
1.印紙税
印紙税とは、契約書や公的な文書を作成する際に課される税金のことです。
税額分の印紙を購入し、文書に貼って税金を納付します。
印紙税は、不動産の売主・買主ともに納税する必要があるため、不動産を売却する際も、購入する際も支払う必要があります。
税額は不動産の売買価格によって異なるため、契約書に記載された売買金額では、どれだけの印紙税を納める必要があるのかをしっかり確認してください。
2.登録免許税（抵当権抹消登記）
不動産の購入にローンを利用した場合は、その不動産に対して「抵当権」が設定されますが、抵当権付きの不動産を売却するためには、今度は抵当権を外すための手続きを行わなければいけません。
この抵当権を抹消するためには「登録免許税」がかかり、不動産1件につき1000円の税額がかかります。
つまり、土地と住宅を同時に売却する場合は、2000円を納税する必要があるのです。
3.譲渡所得税
不動産を売却して利益が出た場合には、その利益（譲渡所得）に対して「譲渡所得税」が発生します。
譲渡所得税は以下の計算式で算出できます。
「譲渡所得税額＝（譲渡所得－不動産の購入・売却にかかった費用）×税率」
税率は、長期譲渡所得（所有期間が5年を超える）の場合は20.315%、短期譲渡所得（所有期間が5年以下）の場合は39.63%となっているので、所有している不動産が何年目になるのかまずはチェックしておきましょう。
□住み替え時の不動産購入にかかる税金
続いて、住み替え時の不動産購入にかかる税金についてお伝えします。
不動産購入には、「印紙税」「登録免許税（所有権移転登記）」「登録免許税（抵当権設定登記）」「不動産取得税」の4つの税金がかかります。
1.印紙税
先程も紹介した通り、不動産の売買時には、売主・買主問わず印紙税を納めなければいけません。
契約書に記載された売買金額をもとに、適切な税額分の印紙を貼付して納税しましょう。
2.登録免許税（所有権移転登記）
不動産を購入する際、その不動産の所有権は、今までの持ち主から新しい持ち主に移転されます。
こうした不動産の権利関係を変更するための登記には「登録免許税」がかかり、不動産を購入する場合は、不動産の買主がこの費用を負担するのが一般的になっています。
3.登録免許税（抵当権設定登記）
不動産の購入に住宅ローンを利用した場合は、不動産に対して抵当権が設定されます。
この抵当権を設定するための登記には、抵当権設定登記の登録免許税がかかり、債権額の0.4%分の税金を納めなければいけません。
4.不動産取得税
不動産取得税とは、不動産の取得（購入）にかかる税金のことです。
不動産取得税の税額は、固定資産税評価額に税率を掛けることで計算でき、税率は不動産が土地か建物かによって異なります。
土地の場合は評価額の3%、建物の場合は評価額の4%が税率になるので、正しい金額をきちんと納税してください。
□不動産の売却と購入を同時に行ったときの税金を抑えるポイント
不動産の売却と購入を同時に行った場合には、税額を抑えられる可能性があります。
自宅を買換える際、住宅を売却した価格よりも購入した価格の方が高い場合、売却によって発生した譲渡所得の課税を、次回の売却時まで繰り延べられる特例があります。
この特例を「特定の居住用財産の買換えの特例（買換え特例）」といい、利用することで一時的に税額を抑えることが可能になるのです。
ただし、課税が延長されただけであり、非課税になったわけではないので、その不動産を次に売却するときに、繰り越された分の譲渡所得税を支払わなければいけません。
このように、「買換え特例」を利用しても、税金を支払う必要がなくなったわけではない点には十分注意してください。
□まとめ
住宅を住み替えることになり、不動産の売却と購入を同時に行わなければいけなくなると、支払わなければいけない税金が多岐に渡ります。
そのため、必要な分の金額をしっかり用意して、必要があれば、税額を抑えるために特例の利用を検討するようにしてください。
当社では、さいたま市周辺で不動産の売買をお手伝いしております。
不安も負担も大きい住み替え時には、安心して手続きを進めていくためにも、ぜひ一度当社までお気軽にご相談ください。
