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マンション建て替えは難しい！
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マンションの老朽化が進むと、必要な工事が増え、修繕コストはかさむ一方です。建築当時は快適に暮らせていたマンションも、居住者の高齢化によるニーズの変化に伴い、不満の声が寄せられることも。そこで選択肢のひとつになるのが「マンションの建て替え」です。しかし、マンションの建て替えを実現するには多くの課題をクリアしなければなりません。
■マンションの建て替えの年数
マンションの建て替えを検討する最大の要因は老朽化です。マンションの寿命は100年といわれていますが、快適に住み続けられるのは40～50年程度といわれています。竣工40～50年を経過するとマンションの老朽化が進むだけでなく、設備や間取りなど居住者のニーズにも合わなくなってきて建て替えを検討するタイミングにはなるのですが、実際に立て替えしているマンションは少ないのが現状です。
■マンション建て替えが難しい3つの理由
国土交通省が公表している「マンション建替等の実施状況」によると建て替えをしたマンションは2023年3月時点で282件、2022年は274件。直近1年間で建て替えたマンションは8件のみです。ここまで件数が少ないのは、以下3つの理由が考えられます。
・区分所有者の費用負担が大きい
・建て替え決議までのハードルが高い
・現行の建築基準法に適合していない
この点について詳しく見ていきましょう。
①区分所有者の費用負担が大きい
マンション建て替え時にかかる費用は戸当たり1000～3000万円といわれています。費用に大きな差があるのはマンションの規模やグレードにより異なるためです。
費用の内訳は、解体費・調査費・設計費・建設費・各種手続きに関する費用・仮住まい費など多岐にわたります。
とくに老朽化しているマンションは居住者の高齢化も進んでいる傾向です。1000万円単位のまとまった一時金を負担するのは難しいでしょう。
国土交通省「マンション標準管理規約」によると修繕積立金が使えるのは、マンションの建て替えに関する調査費用のみです。建て替えのための解体費や建設費には使えません。マンションの建て替えが決定すれば、修繕積立金の残高は各区分者に返還されます。しかし、修繕積立金に余裕のあるマンションは少なく、建て替え費用を補えるほどの金額は残っていません。とくに建て替えを検討するほど老朽化が進んだマンションでは、これまでの大規模修繕で修繕積立金が底をついているケースもあり、まとまった金額の修繕積立金を返還してもらうことは期待できないでしょう。
②建て替え決議までのハードルが高い
マンションの建て替えは総会で決定されます。現状、建て替え決議では区分所有者及び議決権の5分の4以上の賛成が必要です。
修繕・改修との比較や任意建て替え、法定建て替え、マンション敷地売却制度による建て替え、建て替え手法の検討、また、建て替えることになった場合の負担金の検討や建て替えに伴う引越し、仮住まいのことなど。多くの課題があり、一つ一つが合意形成の高いハードルとなります。専門知識が必要なのはもちろんのこと、根気強く課題をクリアし、区分所有者間の合意形成のために、根回しできる人材も欠かせません。
マンション建て替えの決議要件については、現在緩和する方向で審議されています。具体的には決議数を4分の3(耐震性不足などの条件下では3分の2)、所在不明の所有者はそもそも多数決の母体から外すことなどが検討されているのです。
現在の議決数は5分の4以上、さらに所在不明などで欠席した所有者も多数決の母体に含まれ、「反対派」に属します。2024年1月以降に関連法案が提出され、可決されれば今よりも建て替えのハードルは下がることになるでしょう。
③現行の建築基準法に適合していない
建築基準法が理由で、そもそも建て替えが不可能なケースもあります。建築基準法は改正を繰り返しているため、建築当時は建築基準法に適していても、現在の内容には不適合になっていることがあるのです。
たとえば、建築当時の建築基準法よりも現行の容積率が低く設定されている場合、容積率の上限で建設されているマンションは、一部屋を狭くしたり住戸数を減らしたりすることで容積率を守らなければいけません。
マンションの規模が小さくなるため、マンションを建て替えることで住めなくなる人が出てくることが考えられます。建て替え費用を負担する人数も減少するため、世帯当たりの金銭的負担も増大するでしょう。
マンションの建て替えはこのように、簡単にできるものではありますが、建て替えを成功させているマンションがあるのも事実です。建て替えが現実的なマンションには以下3つの特徴があります。
・容積率に余裕があるマンション
・耐震性が不足しているマンション
・震災被害に遭ったマンション
①容積率に余裕があるマンション
現状、容積率に余裕をもって建設されているマンションは、少ない費用負担で建て替えできるかもしれません。容積率に余裕があれば、建て替え後は現状よりも分譲床を増やせます。増やした分を売却し、その利益を建て替え資金に充てるのです。
増やせる戸数、売却益によっては区分所有者の負担なしで建て替えられることも。建て替えに成功している多くのマンションで採用されている方法です。
②耐震性が不足しているマンション
「マンション建替円滑化法(改正マンション建替え法)」により容積率を緩和できる可能性があります。耐震性が不足しているマンションで許可基準をクリアしていれば特定行政庁の許可により容積率の緩和が可能です。各都道府県別の特定行政庁の基準は国土交通省のホームページからご確認ください。
容積率が緩和されれば、現行の建築基準法に適合していないマンションや適合しているけれど容積率の上限で建設されていマンションでも費用負担を軽減して建て替えられるかもしれません。
③震災被害に遭ったマンション
マンションが震災被害に遭い、修繕では到底復旧できないときは、建て替えまたは解体するしかありません。居住者の生活のことを考えるとできるだけ早く生活環境を整える必要があるため、判断が急がれます。
自治体によっては、震災したマンションの建て替えに適用される、震災復興型の総合設計制度があるなら、補修するよりも手厚い支援を受けられるケースも多いため、状況に応じて建て替えが現実的になるでしょう。
■マンション建て替えに関する補助金
マンション建て替えに関する補助金はいくつかありますが、代表的なものが下記2つです。
・優良建築物等整備事業(マンション建替タイプ)
・都心共同住宅供給事業者(マンション建て替えタイプ)
優良建築物等整備事業(マンション建替タイプ)は、市街地環境の整備改善や、良好な居住環境の確保のために、老朽化マンションの再生を推進する事業です。
都心共同住宅供給事業者(マンション建て替えタイプ)は東京23区や大阪などの大都市における良質な中高層住宅の建設に対して、国や地方公共団体が必要な助成を行っています。どちらも補助の対象は調査設計計画費・土地整備費・共同施設整備費など建て替えに関する費用の一部です。対象地域や適用条件補助金の詳細は細かく定められています。
上記の補助金以外にも、自治体によりさまざまな制度があるため、ホームページなどで自分のマンションが該当するものがないか確認してみましょう。
■計画的な大規模修繕でマンションを長持ちさせよう
マンションの建て替えは様々な理由から、限られたマンションでしか実現できていないのが現状です。容積率の問題をクリアできれば金銭的負担は減らせますが、国土交通省の調査結果による建て替え件数が1年で8件と少ないことからも実際は難しいことが分かるでしょう。
現在マンションにお住まいの方はもちろん、今後中古マンションの購入を検討しているという方も、マンションの建て替えについての知識については頭の片隅にでも置いておいていただければと思います。
