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人口減少でも失敗しない不動産投資
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総務省のデータによると、日本の人口は2008年の1憶2808万人をピークに減少が続いています。そして今後、この人口減少の傾向は加速することが予想されており、人口減少が進む状況では不動産投資は難しくなるといわれています。
実際、不動産投資は人口減少が進む日本では難しいのでしょうか？
今回は、日本の人口減少の状況と不動産投資の関係についてご説明します。
■進む人口減少と加速する少子高齢化
前述の通り、2008年にピークを迎えた日本の人口は2011年以降、一貫して減少が続いています。2024年1月22日時点の総人口は1憶2409万人となっています。国立社会保障・人口問題研究所では、2065年には総人口9000万人以下に落ち込み、高齢化率は約38％になると推計しています。高齢化率とは、、総人口に占める65歳以上の割合のことで、2065年には社会の10人に4人が65歳以上となるのです。
■これまで通りの不動産投資では限界が来る
人口が減少すれば、必然的に賃貸住宅のニーズも減少すると考えられます。現在も空き家の増加は社会問題化していますが、2033年には日本の空き家率は30％にも達すると予想されています。空き家の増加は住宅過多を示しており、住宅の市場価値の低下を意味します。
人口減少、高齢化社会、空き家率の増加を考えると、これまで通りの不動産投資では近い将来、収支が厳しくなる可能性が高くなると考えられるのです。
■人口減少の影響が少ない不動産投資とは？
従来通りの考え方で不動産投資をすると失敗のリスクが高まります。では、人口減少の中でも勝てる不動産投資とは、どのようなスタイルなのでしょうか。人口減少の影響が少ない不動産投資の例をご紹介します。
◎単身者は増加傾向にある
実は、日本では人口が減少していますが、世帯数は年々増加していることをご存知でしょうか？
人口減少の中でも世帯数が増えている理由の一つは、親と子が同居するケースの減少。高齢者は高齢になっても別世帯で生活をし、配偶者が亡くなった場合もそのまま自宅で一人暮らしを選択するケースが多いため、世帯数は増加していると考えられます。
また、大学や企業も都市部に集中しているため、進学や就職を機に若い世代は都市部に集まります。さらに、未婚率も高まってきていることから、単身者の数は増加傾向にあるのです。
◎都市部のワンルーム投資の賃貸需要は今後も増加する
若い世代が、進学や就職をするために地方から都市部に出てくれば、当然住む家を探さなければなりません。また、未婚率が高まれば、30代・40代になっても一人で暮らす人が増加するでしょう。特に、東京都・神奈川県・埼玉県の都心部は未婚率が高い傾向にあります。
こうした背景から、人口減少が進んでも都心部におけるマンション経営、特に単身者を対象としたワンルーム投資の需要は今後も増加すると考えられます。つまり、都心部のワンルーム投資は今後も人口減少の影響が比較的少なく、安定した収益を得られると考えられるのです。
■人口減少が追い風になるパターンも
人口減少は必ずしも不動産投資にマイナスな影響を与えるわけではありません。逆に、人口減少が不動産投資の追い風になる可能性もあります。
◎高齢化社会で高齢の単身者は増えていく
高齢化が進むにつれ、高齢の単身者は増加していきます。高齢者の中には、一人になったことで、それまでに住んでいた郊外の家よりも、生活がしやすい都心部のコンパクトな住宅に転居を希望する人もいます。
今後は、若者世代だけでなく、高齢者世代が単身者向けの賃貸住宅への入居を希望するケースも増えるでしょう。これまで、ワンルームマンションといえば若い世代だけを対象としていたものですが、今後はより幅広い層のニーズをつかめるようになると考えられます。
◎人口減少が続いても賃貸市場に影響は少ない
人口減少が続いていますが、亡くなる方の多くは高齢者です。高齢者の多くは、持ち家に住んでおり、賃貸物件への居住率は低いです。したがって今、人口減少によって賃貸物件の需要が減ることはないのです。
また、高齢者が亡くなり、空き家になった物件もその多くは戸建です。戸建物件への入居を希望する単身世代は少なく、さらに築年数の経過した戸建を相続した人が物件を活用して賃貸経営を始める例も少ないと考えられます。したがって、今すぐに人口減少が賃貸市場に大きな影響を与えるとは考えにくいのです。
◎都心回帰の傾向で都心部の人口増加
人口減少の中でも持続的な経済成長と生活の質の向上を実現するためには、社会インフラが整備された集約型の都市構造(コンパクトシティ)化が必要であると考えられています。そのため、今後はコンパクトシティの整備が進み、より都心部に人口が集中するようになるでしょう。
実際、東京都・大阪府・福岡県ではすでに人口増加の傾向が続いており、人々が都心に回帰していることが分かります。
インフラも整った都心部へは今後、より人口が集中すると考えられ、人口が減少しても、都市部への不動産投資はますますニーズが高まると期待できるのです。
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