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買ったばかりの家を売るとやはり損？
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買ったばかりの家を売ると、やはり損になってしまうのでしょうか？転勤や離婚・マンションへの住み替えなど、さまざまな理由から売却を検討しているものの、こうした不安のために動き出せない方も多いかもしれません。この記事では、買ったばかりの家を売却する際に損してしまう要因や、なるべく高く売るコツについて解説します。
■買ったばかりの家を売ると損になるのか？
◎新築でなくなると損になりやすい
家は「新築」から「中古」になると、価格が下がるのが一般的です。新築住宅とは、新たに建設された住宅で、未入居かつ建設が完了してから1年が経過していない物件を指します。建築から1年以内でも既に入居済みであったり、入居していなくても1年以上が経過していたりする場合は「築浅」に分類され、中古物件の扱いになるので注意しましょう。
一方、新築マンションや新築一戸建ては、「新築プレミアム」が影響して取引価格が高い傾向にあります。新築プレミアムとは、新築物件ならではの価格の高さのことです。具体的には、新築分譲時の販売価格に新築独自の価格が1～3割上乗せされて売り出されることが一般的です。そのため、価格が最も高い新築の時点で購入している物件を、それ以上の価格で売却できるケースは少ないでしょう。
◎所有期間5年以下は利益が出にくい
仮に不動産を売却して利益が出た場合でも、譲渡所得税と言われる所得税と住民税が発生します。また、2037年までは、東日本大震災の復興のために、復興特別所得税が所得税の2.1%課されます。
短期譲渡所得(所有期間5年以下で売却した場合に発生する税金)の税率は長期譲渡所得(所有期間5年超で売却した場合に発生する税金)の倍近くと納税率が高くなるため、売却による利益を得にくくなります。そのため、所有期間が5年前後の場合は、5年を超えてから売却するほうがよいでしょう。なお、所有期間が5年以下か超えるかは、譲渡した年の1月1日を境目に判断されます。
ただし、マイホームを売却した場合は、要件を満たせば特別控除によって売却益の3000万円までは非課税となり、3000万円を超える利益があった場合のみ納税の必要が生じます。なお、確定申告をしなければ控除が適用されないことに注意が必要です。
■買ったばかりの家を売っても損にならないケース
買ったばかりの家を売る場合、必ず損をするというわけではありません。ここでは、買ったばかりの家をすぐに売却しても損にならないケースと要因について解説します。
◎中古物件を売却する場合
先述のように、新築物件を購入してすぐの売却では損をする恐れがあります。しかし、購入した物件がそもそも中古物件の場合は、その限りではありません。新築のようにプレミア価値が上乗せされず、相場に準じた価格で購入しており、かつ売却の際に周辺地域の相場が変わっていなければ購入時に近い、もしくは上回る価格で売却できる可能性があります。
◎資産価値が上がった場合
購入から売却までの数年のうちに、何らかの影響で周辺エリアの不動産の価値が上がることがあります。たとえば、メディアで「魅力のある街」として取り上げられたり、購入時にはなかった商業施設や駅が建設されたりというように、周辺エリアのイメージや利便性が上がったケースです。このような場合は、購入時よりも家の資産価値が上がるため、購入価格よりも売却価格が上回り、損にならないこともあります。
◎ニーズの高い物件の場合
コンビニやスーパーなどの商業施設、学校・病院といった生活に必要な施設が近いなどのニーズが高い物件は、購入後すぐ売却しても損が出にくい可能性があります。生活に便利な立地の不動産は人気があり、高値が付きやすいためです。また、駅までの距離が近い、主要都市へアクセスしやすいなど交通利便性に優れた物件も需要が高いといえるでしょう。先述したように、「新築」から「中古」になると価値が下がりますが、このように利便性から需要がもともと高い不動産で、かつ供給数が少ない場合、買主が見つかりやすく、購入時よりも高い価格で売れる可能性があります。
以上のように、買ったばかりの家にもさまざまなケースがあります。そのため、買ってすぐ売ると損になるとは、必ずしもいえないことがお分かりいただけるでしょう。
■買ったばかりの家を売るとき、住宅ローンはどうする？
家を購入する際には、住宅ローンを利用することが一般的です。住宅ローンを借りる際に、金融機関が不動産を担保にする権利のことを「抵当権」といいます。住宅ローンを利用して購入した物件を売却するには住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しなければなりません。
買ったばかりの家を売却する場合、住宅ローンの返済が始まって間もないため、ローンの残債が多い状況が想定されます。住宅ローンの残債が売却代金を下回る状況を「アンダーローン」、上回る状況を「オーバーローン」といいますが、買ったばかりの家を売却するとオーバーローンになるケースが多いでしょう。
オーバーローンの場合、住宅ローンの残債を売却代金で賄いきれないため、自己資金で返済する必要があります。自己資金が足らず、残債が返済できない場合は、売却できないため、注意が必要です。
■買ったばかりの家をなるべく高く売るために早めの売却活動を
家の価値は、築年数の経過に伴い下がっていきます。そのため、新築・築浅物件や、買ったばかりの中古物件を売却するなら、出来るだけ早く売却活動を始めることが大切です。新築・築浅の場合、資産価値が高く、高値で売却できる可能性が高くなります。また、比較的きれいな状態で物件を購入できるため、購入希望者からの需要も高いでしょう。
新築と中古物件どちらの場合も、できるだけ高く売るためには、購入検討者の内覧に備えて家の整頓や掃除を済ませておくことが大切です。一般的な家の売却の場合、購入検討者は家を内覧してから購入するかどうか決めます。きれいな状態にしておけば家の印象がアップし、売却につながりやすくなります。逆に、立地や築年数などの条件が良くても整頓や掃除が行き届いていないと、スムーズに買い手が見付からない恐れがあるため注意しましょう。
■買ったばかりの家を売るならプロに相談しよう
買ったばかりの家の売却を検討する場合、まずは資産価値を把握することが重要です。「損をするのでは？」と売却を諦める前に、不動産査定を受けてみることをおすすめします。不動産会社による査定は無料で受けられるため、気軽に問い合わせてみましょう。
ぜひお問い合わせください♪
