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住宅ローンが払えない！家を売却する際の注意点とは？
カテゴリー：スタッフブログ
昨今のコロナ禍により職を失った方や、物価高騰により「住宅ローンや債務が払えない」といった理由から、ご自宅の売却を検討される方が増えています。お金を調達するために家を売る方法は「仲介」と「買取」の2つの方法が一般的で、売却や現金化までの期間が異なります。この記事ではお金がない時にした売却方法や、不動産を売却するのにかかる諸費用などを解説していきます。
■売却の方法は2種類
病気やケガ、退職などで収入が減ってしまったり、何かしらの事情でまとまったお金が必要になったりする場合、大きな財産である家を売ることを検討する方もいるのではないでしょうか？家を売る方法には主に「仲介」「買取」の2種類があり、所有者が現金化までのスピードを優先するのか、金額を優先するのかによって、どちらが適しているのかは異なります。
ただし、どちらの売却方法でも、住宅ローンを借り入れている場合には原則完済し、抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、住宅ローンを借りた債務者の返済が滞った際に、金融機関が担保にした不動産を売却し、優先的に弁済を受けられることです。例外として住宅ローンが完済できない場合でも「任意売却」という方法で売却できる可能性もありますので、興味のある方はお気軽にお問い合わせください。
この記事では、お金を工面する為に家の売却を検討している方へ向けて、売却方法や自分の状況に合った方法を選択するポイント、家を売るのにかかる税金について解説していきます。
■お金がない時に家を売る方法：仲介
仲介とは、不動産会社に仲介を依頼して一般の個人に向けて家を売る方法であり、不動産売却では最も一般的な方法です。ここでは、仲介の特徴を見ていきましょう。
◎相場に近い価格で売却できる
仲介には、家を相場に近い価格、もしくは相場より高く売却しやすいというメリットがあります。不動産会社がノウハウを駆使して物件の広告・販売活動を行ってくれるので、よりよい条件で購入してくれる買主に出会える可能性が高いためです。このことから、できるだけ多くのお金が必要な場合に適した売却方法といえます。
ちなみに不動産会社では、家を売り出す価格となる「売り出し価格」の設定が重要です。売り出し価格を高く設定しすぎれば買い手が見つかりにくく、反対に低く設定をしすぎても損をしかねません。不動産売却のプロである不動産会社に査定を依頼し、適切な売り出し価格を設定することで、スムーズな取引に繋げられるでしょう。
◎売却までに時間がかかる
上記のように、仲介では家を高く売却しやすい一方で、さまざまなステップを踏むため、売却まで時間がかかるという特徴があります。仲介で家を売る場合の主な流れは以下の通りです。
①売却の準備
②査定
③媒介契約の締結
④売却活動
⑤売買契約の締結
⑥決済・引越し
このように仲介には多くのステップがあるため、家を売却できるまで3ヶ月前後かかるのが一般的とされます。つまり、仲介で家を現金化するには少なくとも3ヶ月程度かかるということです。加えて、買主がなかなか見つからない場合には、さらに長引くケースもあります。
そのため、仲介はなるべく高値で家を売りたい方や、お金が必要であっても現金化を急いでいない方におすすめの売却方法です。
■お金がない時に家を売る方法：買取
買取とは、不動産会社や不動産買取業者に家を買い取ってもらう方法です。以下で買取について仲介と比較しながらご紹介していきます。
◎短期間で売却できる
買取は仲介に比べて早く家を売ることができます。なぜなら、一般の個人から買主を探す仲介に対して買取条件に合意できれば不動産会社や買取業者がすぐに買い取ってくれるからです。そのため、売主が買取価格に納得できればすぐに現金化できるスピード感がメリットといえるでしょう。
◎相場よりも安くなる
買取を選択した場合、成約価格は仲介の約6～8割程度になるケースが一般的で、相場よりも成約価格が安くなる傾向があります。理由としては、不動産会社や買取業者が第三者に家を売却して利益を得るまでに、自社で買い取った家の維持費やリフォームといった修繕費を負担しなくてはいけないためです。
そのため、買取は売却の期限が決まっている方や、一刻も早く現金化したい方におすすめの売却方法といえます。
ちなみに住宅ローンを借り入れている場合、仲介でも買取でも売却代金でローンを完済する必要があります。ローン残債がある方は、買取を選ぶと手元に残る現金が減りやすい点にも注意しましょう。
■古い家を売るのにおすすめの方法は？
資金調達の為に売却を検討している家が古い場合、「家が売れるか心配…」と不安に思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか？確かに、築年数が経つほど建物の価値は減少します。ただし、不動産流通機構によれば、2023年7～9月期の首都圏における中古物件の成約件数のうち、築31年以上の一戸建て・マンションの割合はそれぞれ約27％・約33％となっており、大きな割合を占めることが分かります。
従って、築年数が経った古い家でも仲介や買取によって売却できる可能性は十分にあるといえます。加えて、好立地であったり、人気が上昇しているエリアの家であれば好条件で売ることも可能です。現金化のスピードを優先するなら買取・売却額を優先するなら仲介といったように、ご自身の状況に応じた売却方法を選ぶとよいでしょう。
「自分の物件に合った売却方法が分からない」という方は不動産会社に相談してみましょう。自分にとって最適な売却方法を教えてくれるほか、ハウスクリーニングや修繕をするべきかどうかといった家の価値を高めるためのアドバイスもしてもらえるそうです。
■家を売る際に発生する諸費用
家を売るとまとまった金額を得ることができますが、成約価格の全額が手元に残るわけではありません。諸費用を把握しておくことで、売却後の資金計画の見通しを立てやすくなりますが、成約価格で引かれる税金や手数料といった諸費用を見ていきましょう。
◎税金
家を売る場合かかる税金は以下の通りです。
・印紙税
・登録免許税
・仲介手数料にかかる消費税
・譲渡所得にかかる所得税、住民税
印紙税や仲介手数料にかかる消費税は、売却した家の価格によって金額が異なります。また、登録免許税は、登記を司法書士に依頼した場合、報酬や書類の取得といった実費とともに、登録費用として請求される場合が多いでしょう。譲渡所得にかかる所得税や住民税は家を売った際に得た資金から、家を売る際にかかった費用や取得費などを控除してプラスになると利益があると判断され課税されます。
家は金額が大きいため、譲渡所得にかかる金額の額も大きくなりやすいといえます。しかし確定申告を行い、住宅に適用される特例を利用出来れば、税金を抑えられる場合があるため、調べてみることがおすすめです。
■家の売却でやってはいけないこと
お金の用意に焦っていても、やってはいけない失敗は「事前準備を怠ること」です。具体的には次のようなものが挙げられます。
・売却相場を調べない
・自分に合った売却方法を選ばない
・住宅ローンの残債を確認しない
・売却計画を立てない
上記のようなことをしてしまうと、相場より安く売ってしまったり、住宅ローンの返済負担が大きくなってしまったりといった失敗を引き起こす場合もあります。焦らず着実に売却前の準備を行うことで、早さと価格の両方で納得がいくような取引に近づけましょう。
■お金がない時に家を売るなら査定を受けよう！
ここまで、家の売却方法や家を売るのにかかる税金などについてご紹介しました。先程も述べた通り、仲介と買取には異なる特徴があるため、売却の目的・売却の期限・売却の金額など、さまざまな要素を考慮して検討するとよいでしょう。
不動産の売却にはこれらの他にも「リースバック」や「リバースモーゲージ」などの選択肢があります。
リースバックは不動産会社に家を売り、その不動産会社と賃貸借契約を結ぶことで自宅に住み続けられるサービスで、リバースモーゲージは自宅を担保としてお金を借り入れ、契約者が死亡したら家を売却して借り入れたお金を返済するというものです。
家を売ると決まったらまずは不動産会社に査定を依頼しましょう。手軽に査定額が分かるAI簡易査定、精度の高い結果が期待できる「訪問査定」のご依頼も大歓迎ですので、お気軽にご利用くださいね♪
