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区分マンションの修繕費は経費にできる？
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中古区分マンションを持つと、客付けのために壁紙の張り替えを検討する機会があるでしょう。なるべく出費は増やしたくないと思っていたところ、営業マンから「経費にすればいいじゃないですか」と言われたとします。
さて、壁紙の張り替え費用は本当に経費にできるのでしょうか？実は、修繕費として経費にできる場合とそうでない場合があります。まだ設備交換やリフォームを経験していないとオーナーほど、修繕費の基準を知っておくべきです。
今回は修繕費についてわかりやすく解説していきます。
■区分マンションにおける修繕費とは？資本的支出との違いも
区分マンションを持つと、設備の交換やリフォームをする機会が訪れます。不動産投資は"経営"ですから、これらの費用は家賃収入や修繕積立金から出費することになります。経営上必要な出費なので、当然経費となります。しかし税務上では、出費文全額を経費にできるかどうかはその修繕の内容によって決まります。
後程詳細を解説しますが、例えば設備の修繕にかかった費用が20万円以上だったとします。この場合、税務上では修繕ではなく、「資本的支出」という扱いになり、費用全額を経費とすることはできません。修繕費と資本的支出の違いを見ていきましょう。まずは修繕費です。
◎修繕費とは
建物の外壁塗装、壁紙や床材の張替えなどといった維持管理(長く使えるようになる)・原状回復(元の価値に戻す)を目的とする費用のことを言います。
◎資本的支出とは
建物の外壁工事や機械装置などの耐久性を向上させることや、性能そのものが向上あるいは改良されることなど価値そのものを高めるために支出した場合のことを言います。
では、具体的にどのような基準で区別するのでしょうか。
■区分マンションの修繕費と資本的支出の判断基準
判断基準１：支出額が20万円未満か
支出額が20万円未満であれば修繕費として経費計上が可能です。20万円以上であれば「判断基準2」で判断します。
判断基準２：概ね3年以内の周期で行うか
その修理や改良が3年以内で終了するかどうかを問うものです。3年以内に終わるのであれば修繕費として経費計上できます。
判断基準３：支出目的は維持あるいは原状回復か
支出目的が維持もしくは原状回復であれば修繕費として経費計上できます。維持というのは、その固定資産が本来持っている機能・性能を維持させることで、原状回復は先程も説明したように、その固定資産が壊れた場合にもとに戻すことを指します。
判断基準４：資産価値を高めていないか・耐久性が向上していないか
その固定資産に手を加えた結果、「もとの状態よりも使いやすくなった」「耐久性が向上した」これらの場合は修繕費としては認められません。
例えばリノベーションがこれにあたります。増築や改築は建物の資産価値を高める行為です。さらにトイレや照明などの建物設備を交換した場合も、やはり耐久性が向上しているので修繕費としては否認されやすいです。
判断基準５：60万円未満か・または前期未取得価格の10％以下か
1～4で20万円未満と話してきたのに、ここで60万円が出てくるのは不思議に思いますよね。
例えば、「20万円以上の支出だが、資本的支出かどうかは区別がつかない」状況です。この場合、60万円未満であれば修繕費として経費計上するという意味になります。
前期未取得価格とは、昨年の事業年度末取得した固定資産の価格のことです。これが10％以下であれば修繕費として費用になります。
■判断事例で学ぶ！区分マンションの修繕費の基準
【修繕費として認められるもの】
・外壁工事
・壁紙の張替え
・ガス給湯器の入れ替え
・キッチンの入れ替え
・傷んでしまった床や畳の張替え
※ただし、いずれも前より耐久性や資産価値が増したものは資本的支出となります。
■まとめ
修繕費か資本的支出かは以下3つを基準に判断します。
・20万円もしくは60万円未満か
・資産価値が増したか
・耐久性が向上したか
実務では経費処理の判断が難しい場合もあるでしょう。その都度税理士などの専門家に相談し、正しい会計処理を心掛けましょう。
