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古いマンションを購入したらどうなるのか
カテゴリー：スタッフブログ
戸建てにかかる建設費やリノベーション費用を考えると
近年、中古マンションを購入してリノベーションという選択をする人も少しずつ増えてきたように思います。
マンションは鉄筋コンクリート造なことから耐震性もさることながら
寒さや暑さに関しても戸建より強いと言われていますが、そんなマンションにも耐用年数というものがあります。
戸建ては費用さえ捻出出来れば簡単に建て替えができますが、
マンションは規模も世帯数も多いことからそう簡単に建て替えとはいきません。
ではどうするのか？よく聞かれるので今回は『マンション建て替え問題』についてお話しします。
2022年の国土交通省の資料によると全国でこれまで建て替えが決まったマンションは
準備中も含めて316物件しかありません。
ところが2021年には築50年超のマンションが全国で21.1万件に達したと言われています。
2026年には約3倍に膨れ上がり、60.4万戸になる見込みです。
また、震度7の大地震にも耐えられると考えられている現在の耐震基準が
定められる前に建築された、いわゆる「旧耐震」のマンションは全国に146万戸存在します。
これら築50年超のマンションや旧耐震の年代のマンションは今後スムーズに建て替えが進むのでしょうか？
現在のところ、実際はそう簡単ではありません。
その理由は大きく分けて2つの問題があります。
①「法制度の面」と②「経済面」からです。
■法制度の面での問題
現在の法制度では区分所有法に定められた建て替えのハードルが高すぎます。
≪区分所有法62条1の規定≫
「区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、
当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の全部若しくは一部を含む土地に
新たに建物を建築する旨の決議をすることができる」
つまり、100戸のマンションなら80戸が賛成すると建て替えを決議できます。
でも逆に考えると、21戸が反対若しくは賛成しないと立て替えられないということになり
五分の四以上の賛成を得るのには現実には難しいといえます。
分譲マンションの管理組合が総会を開くと、その決議を有効にできる定足数は半数である。
100戸のマンションなら合わせて50戸が出席若しくは委任状などを提出しなければ総会自体が成立しません。
大多数の管理組合が、この定足数を満たすために四苦八苦しているのが現状のなかで、
「5分の4」の「賛成」を得ることは途方もなく困難といえるでしょう。
特に古い老朽化したマンションには高齢者が多く、高齢者は引越しを嫌います。
また、今までの環境も変えたがらないので「今のままでも十分」という理由で賛成しない方が多いそうです。
だからこの「5分の4」というのは、かなり高いハードルだと考えた方がいいでしょう。
ただし、これまでに316以上の管理組合がそれを成し遂げているのも事実であり
まったく不可能というわけではありません。
■経済面での問題
経済面での問題は、さらに深刻な状況です。
これまでの建て替えが実現した例を見ていると、ほとんどが区分所有者の負担額がゼロの場合です。
逆にいえば、各区分所有者の持ち出しがゼロだからこそ5分の4という賛成が得られました。
中には、かなり稀ですが、転居の費用や仮住まいの家賃までゼロになるケースもあります。
マンションを新たに建設する場合、建築費の目安は1戸あたりおよそ2000万円。
仮に、これが全額自己負担だった場合、100戸のマンションを自己負担100％で建て替えるためには
80戸が「2000万円＋転居・仮住まい」の費用を負担できる経済力があって
かつ賛成票を投じる必要があります。
あなたがこのマンションの区分所有者だったら賛成できますか？
老朽化したマンションの区分所有者は大半が高齢者です。
この費用を負担できる区分所有者はそれなりに居るかもしれませんが、
全体の8割が可能かと想定するのは現実的ではありませんね。
また、これが半額の1000万円になったところで都心の高級マンションでもない限り
8割というハードルは高すぎます。
やはり、建て替えが実現するには「負担金がゼロ」の条件を整えなければ
実質話が進まない可能性が高いです。
■「建て替え」実現は幸運なレアケース
では、区分所有者の負担がゼロになるにはどのような要件が必要になるのでしょうか。
考えられるのは主に下記の2つ
（１）敷地の容積がふんだんに余っている
（２）その場所が新築マンションの立地にふさわしい
しかし実際のところ「容積が余っている」マンションはほとんどありません。
余っているどころか、規制が厳しくなって現状のマンションの容積が規制を超えて
「既存不適格」になっている老朽化マンションも実は多いのです。
そういうマンションを無理に建て替える場合、全区分所有者が再入居する場合は
1戸当たりの面積が小さくなってしまいます。
建て替え事業を行うディベロッパーは、余っている容積率・もしくは
緩和された容積率から算出された床面積分の住戸を販売した利益で
建築・設計費や自社の利益を賄う必要があります。
つまり、仮にそれが1000平方メートルだった場合、新たに販売する1000平方メートル分の
住戸の売却で、建築・設計費＋利益が見込める敷地でないと
建て替え事業に乗っかってこないということになります。
ということは、ディベロッパーの立場からすると
立地が一等地であったなら、新たな住戸の販売には心配もないけど
郊外の駅から離れた場所にあるマンションだと販売面での不安が残ります。
よって、たとえ容積が余っていても立地条件の良くないマンションの建て替えは
難しい可能性が高いということになります。
駅に近い物件には多少の望みはあるが、バス便案件になると絶望的です。
したがってマンションの老朽化を建て替えによって解決する
という選択肢は一部の幸運な物件にしかありえないレアケースといえます。
でｈくぁ、これからますます増えていく老朽マンションはどうなっていくのか。
結論からいえば、今の法制度が続く限りにおいて
地方や遠隔郊外に立地するマンションは「スラム化」「廃墟化」への道を進む可能性が高く、
都心の好立地にあるマンションは修繕などによってできる限り老朽化を食い止め、
ひたすら延命を図ることになる可能性が高いといえそうです。
中古マンションの購入は費用を抑えることができ、
また、自分好みにリノベーション出来るのも魅力的ですが
築年数が古いマンションを購入する際はエリアがものすごく重要となります。
このあたりも踏まえて検討していく必要がありますのでお気を付けください。
