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不動産査定額が高すぎる場合は注意!!
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不動産を売却する時はまず査定を受けるのが一般的です。その際、提示された査定額だけで仲介してもらう不動産会社を選んでしまうのはリスクが伴います。この記事では、高すぎる査定額の注意点や不動産査定でチェックするポイントなどについて解説します。
■不動産査定の高すぎる査定額のカラクリ
不動産を売却する際、誰しもなるべく高く売却したいと思うものです。そのため、不動産会社から提示される査定額が高いというだけで、その不動産会社に仲介を依頼しようとする方も多いのではないでしょうか？しかし、中には、媒介契約を結んでもらうために、あえて相場より高い査定額を提示する不動産会社もあるため、注意が必要です。
査定額は売り出し価格を決定する際の参考となるため、査定額が適切な価格でないと、その後不動産を売却する際に支障が出てしまいます。もし相場に合っていない価格で売り出すと、売却が長期化したり、損をしてしまったりする恐れがあるのです。
そこでこの記事では、査定額がそれぞれの会社で異なる理由や、高額な査定額を提示された場合の注意点、査定額を確認する時のポイントなどについて解説します。
■不動産査定額が高すぎたり低すぎたりする理由
そもそも査定額はどのようにして算出され、なぜ各不動産会社によって査定額にばらつきが生まれるのかについて解説します。まず査定額とは、不動産会社が物件の状態や立地、築年数などの物件情報を踏まえ、過去の取引事例や公示価格、相場といったデータをもとに、3ヶ月以内の売却が可能と推測する価格のことです。
査定額の算出法には取引事例比較法、原価法、収益還元法の3つがあり、査定対象の不動産や不動産会社によってどの方法を用いるのかは異なります。そしてどれか1つの査定方法だけでなく、併用して査定を行っているケースもあり、どの算出法を使っているかによっても査定額は変化します。
では、会社によって査定額の金額が大きく異なるのはなぜなのでしょうか？不動産の査定額が大きく異なってしまう要因について解説します。
◎経緯や取扱実績が異なるため
不動産会社によって査定額に大きく差が出る要因として、その不動産会社の経験や取扱実績が影響することが挙げられます。不動産会社が査定額を算出する際には、自社で過去に取引した事例を用いることも多いのです。不動産会社によって物件の種類や仲介件数、経験の数だけでなく、その用いるデータも異なるため、査定額にずれが発生するのです。すなわち、実績が豊富である不動産会社であれば、査定額の算出に、より多くの取引事例データを用いることができるため、精度の高い査定額を算出できる傾向にあります。
◎企業戦略による違い
不動産会社によっては、戦略的に査定額を高めに提示する場合もあります。たとえば、売却に期限がない場合、あえて相場より高い価格で売り出してみて様子を見るという売却戦略があります。戦略を立てる場合は、できるだけ高い金額で売りたいのか、早く売却したいのかといった希望条件を整理し、不動産会社に相談することがおすすめです。
さらに、あえて高めに見積もることで、売主との媒介契約へ結び付けようという不動産会社側の企業戦略もあります。しかし、高めに査定額を見積もっていても、その価格で売れる確証というものはなく、最終的には査定額を下回る価格で売却することになる可能性もあるため、査定額に違和感を感じたらその時点で根拠を尋ねることが大切です。
■不動産査定額が高すぎた際の注意点
ここまで不動産会社によって査定額が異なる理由を説明しました。もし、相場より高額な査定額を提示された場合はどのようなことに注意しなければいけないのでしょうか？注意したいポイントを解説します。
◎成約価格との差が生まれやすい
先程も述べたように、査定額はあくまで不動産会社の売却予想価格であるため、その価格で売れるとは限りません。特に他社と比較して高すぎる査定額の場合は相場に合っていない可能性があり、買い手が見つかりづらいかもしれません。もしそうなった場合は、売り出し価格より値段を下げなければ売れず、結果として査定額を下回る価格で成約されることもあるのです。
◎売却が長期化する可能性がある
不動産を実際に売り出すときに必要な売り出し価格は、売主が査定額を参考にして決定します。そのため、高く見積もられた査定額を参考にして売り出し価格を設定すると、売れ残ってしまい、予想以上に売却まで時間がかかるケースがあるのです。もし売却が長期化すると、固定資産税等の税金、マンションであれば管理費、修繕積立金といったランニングコストがかかり続けるため、金銭的な負担が大きくなってしまいます。
◎値下げをしても売れ残る場合もある
高い査定額を参考にして売り出し価格を設定し、なかなか買い手が付かなかった場合、前述の通り売り出し価格を値下げするのが一般的です。しかし、高すぎる査定額から大幅に値下げしても売れ残ってしまうケースもあります。たとえば、何度も値下げを行うと、「欠陥があるのかな」と、購入検討者からの印象が下がってしまったり、「売り出し価格がもっと下がるのを待とう」という心理が働いたりするケースがあるためです。
■不動産査定額をチェックする際のポイント
以上で述べた注意点から、最初に設定する売り出し価格は、売却が成功するか否かのカギを握っており、その売り出し価格の参考となる査定額は重要な役割を果たしていることが分かります。そこで、ここからは査定額が適正であるかチェックする際のポイントについて解説します。
◎会社の取引事例が豊富か確認する
まずは不動産査定を依頼する不動産会社の取引事例が豊富かどうかを確認してみましょう。取引事例が多いほど、用いるデータも豊富になるため、さまざまな視点から精度の高い査定額の算出が期待できます。
また、不動産会社によってたとえばタワーマンションの仲介実績が豊富、その土地に強いなどといった、取り扱いの多い物件の種別や得意なエリアも異なります。そのため、売却したい不動産の条件に似た物件の取扱件数が多いかどうかを不動産会社に直接確認してみましょう。
◎相場を把握する
査定額が相場に合った価格かどうか判断するために、自分でも売却相場について調べておきましょう。相場は、国土交通省が運営する不動産の取引価格を閲覧できるサイト「不動産取引価格情報検索」から調べられます。また、国土交通大臣に指定された不動産流通機構が運営する「レインズマーケットインフォメーション」でも、過去の成約事例を確認できます。
◎査定の根拠を説明してもらう
どうしてその査定額になったのか、特に査定額が高い場合はその根拠を不動産会社に確認しておきましょう。相場よりも高い査定額だったとしても、これくらいの価格を払ってでも購入したい購入希望者が実際にいるといった根拠であれば安心ですね。
また、査定の判断材料として築年数や間取り、物件の状態が強く影響しているのか、周辺の環境や社会情勢を踏まえた結果なのか、過去のどのような事例を参考にしているかなども説明してもらいましょう。その際に、不動産会社が納得できる説明をしてくれるかチェックすることで、信頼できる会社かを見極めるとよいです。
■まずは不動産査定を受けて売却を成功させよう！
今回は、不動産会社に高すぎる査定額を提示された場合の注意点についてご紹介してきました。査定額は高ければ高いほどよいというものではなく、その査定額に正当な根拠があるかどうかが大切です。根拠を把握できないまま高額な査定額を信用してしまうと、家の売却が長期化してしまった、査定額を参考にした売り出し価格では売れず、かなり値下げをしてようやく売却ができたといった失敗に繋がります。そのため、査定額を提示してもらった際には、本当にその価格で売却できる見込みがあるのか不動産会社に納得できる根拠を説明してもらいましょう。
